一套成交价200万元的新房，却在合同中被包装成236万元，从而向银行贷出200万元，多贷出的钱成为购房者的首付。
这是近期房产销售向华南一名购房者王易（化名）提供的“高评高贷”零首付购房方案。在销售的描述中，这种通过拉高合同价，变相零首付购房的方法已有很多客户使用，是刚需客户快速上车的“取巧方法”。
第一财经记者注意到，近期，这种利用“高评高贷”进行“零首付”购房的模式又开始卷土重来，在全国多个城市蔓延。与此前相比，目前零首付操作多为开发商牵头，手法更加隐蔽，力度也更大。有楼盘销售称，其所在楼盘不仅可以做到零首付，甚至多套出的资金能用于还1~2年的月供。
然而，在这一模式下，潜藏许多风险。一方面，购房者易被误导承担更多的贷款利息，增加月供负担。另一方面，该行为通过阴阳合同获取更高贷款额度，可能涉嫌“骗贷”，存在法律风险。此外，由于这种“零首付”操作过程隐蔽，且缺乏书面证据，一旦办理过程中出现纠纷，购房者也易陷入维权困难的境地。
“零首付”危险游戏加码
记者从多名资深地产从业者处获悉，利用“高评高贷”操作进行“零首付”买房并非新鲜事，多年前也曾流行。但此后由于备案价与市场价的价差小，甚至出现“倒挂”，拉高评估价的空间不足，因此一度熄火，仅在操作弹性更大的二手房市场存在。
2023年，随着许多楼盘的市场价逐渐下降，一手房市场中利用高评高贷“零首付”购房的现场开始重现。近期，伴随楼市波动，零首付更是不断向多地区蔓延，操作模式也更加隐蔽。
第一财经注意到，在2023年年中，许多推出零首付购房的开发商引发舆论争议都是因为正式宣发海报。而近期，开发商提供零首付购房服务的路径更加隐蔽，需要客户意向度较高、首付资金短缺，销售才会私下释放零首付策略口径，作为“逼定”客户的手段之一。
记者以购房者身份咨询时，华南一名楼盘销售告诉记者，目前该楼盘确实可以利用一些手段做到零首付，但是需要特殊申请，且本月即将关闭这一优惠活动。如果有意向的话，建议尽快购买。此外，多名楼盘销售均称，目前其所在楼盘存在零首付策略，但需要根据实际情况进行特殊申请。
部分楼盘操作“零首付”的手法也更加低调，试图绕开监管。多名楼盘销售告诉记者，在缴纳首付之前，需要客户寻找多个亲友的银行账户，开发商将资金转入多个账户“洗”过后，再转向客户账户用于支付首付款。
值得注意的是，近期，部分楼盘去化压力大的区域，零首付策略层层加码，成为多数楼盘的标配。广东惠州一名地产中介阿明（化名）告诉记者，目前他所在城市大多楼盘基本都可以做到“零首付”，只是不同楼盘的实施细节有所差异，初期缴纳的金额有所不同，但都“可以和开发商谈”。
部分楼盘甚至不仅送首付，还可返一年的月供。阿明介绍，目前惠州市惠阳区某项目除了送首付外，还额外赠送月供。 “开发商会把第一年月供资金分批打给购房者，相应的合同整体金额会拉高。”阿明介绍。
针对这种说法，记者也向该楼盘现场的销售求证。该销售表示，目前确实有零首付及送月供的销售策略。
华南一名地产客户研究岗人士对记者表示，零首付在国内多个区域流行，主因还是开发商去化压力较大。从他所在区域看，近期降价配合零首付或低首付的项目一般能维持较长时间热销。与直接大幅降价相比，零首付策略更具有弹性空间，开发商可以在冲刺业绩阶段释放“零首付”口径，也可以在市场回暖时“收回”优惠。如果采用的是拉高合同价进行“零首付”，对利润的影响也不大。
模式揭秘
第一财经记者发现，开发商推出的零首付策略，存在多种操作模式。
最常见的模式之一就是利用阴阳合同进行“高评高贷”，即拉高合同价格，贷出更多的金额，并将多贷的金额用于支付首付款。记者接触的楼盘大多采用这种模式。“实际上这种零首付只是把首付做进贷款里，不是真正减免。”王易在接受采访时告诉记者。
阿明向第一财经记者介绍了更详细的操作流程。以在惠州某楼盘用76.5万元购入首套房产为例，进行零首付操作时，需先带个人银行卡到售楼处，和开发商签订一份“抽屉协议”约定退房需退回垫付款。此后，开发商会将13.5万元的首付款打入购房者卡中，用于缴纳首付。接下来，双方签订一份购房合同，价格为90万元，向银行申请贷款。购房者后续仅需向银行还款即可。
华南一名国有行人士告诉记者，银行内部有审核环节，但此类行为相对隐蔽，加上楼市价格波动大，仅从提交的材料上较难识别。不过一般而言，新楼盘会与多家银行有固定合作，也存在双方提前打好“招呼”的可能。
除了这种利用“高评高贷”变相降低首付外，第一财经记者在采访中注意到还有两类零首付模式，但大多仅适用于低总价的房产中。第一类是开发商直接送首付，变相降价促销。阿明介绍，部分区域政府有规定降价幅度，开发商为了变相降价招揽客户，会选择直接送首付。第二类是开发商自身或与第三方金融机构合作开放首付延期、分期政策，在一定阶段内实现“零首付”。东莞城区某楼盘的中介销售人员告诉记者，该楼盘本身与第三方金融机构有合作，可提供一年期免息贷款用于首付，具体贷款额度则需现场介绍，有一定几率可实现零首付。
多重风险
“零首付”买房的危险数字游戏背后，开发商、购房者、银行等主体实际都承担着隐性风险。
对于购房者而言，这种看似一本万利的买卖下隐藏着许多“暗雷”。近期，郑州、南宁等地开始针对零首付风险进行提示。
记者据各地提示、采访调查，大致梳理了零首付买房潜藏的三重风险。
第一重“暗雷”在于大多“零首付”操作并非真正免去首付，而是将首付资金变相置换入贷款中，增加月供压力。部分购房者可能还需要承担合同价增高、开发商垫付带来的隐性成本。
在采访中，记者也了解到部分“零首付”操作中还有隐性成本。一名中介向记者坦言，使用高评高贷进行“零首付”，实际总房款并未减少。但由于合同金额更高，需要缴纳更多契税。同时，部分开发商垫资过程中可能要收取一定的手续费，大多在0.3%~0.5%之间。
第二重“暗雷”在于上述零首付操作流程的多个环节均处于“黑箱”中，购房者容易利益受损且维权困难。
上述风险提示中指出，“零首付”涉及的部分违规操作行为，无法在网签合同中明确约定，更得不到法律应有保护。一旦房地产开发企业无法兑现承诺，银行也不能完成贷款审批手续，将会给购房者造成经济损失，购房者也很难依法追责索赔。
记者在采访楼盘过程中，有多个购房者反馈“零首付”购房存在隐患。有购房者称，在开发商允诺可以零首付购房后，自己缴纳了1万元认购金。但是购房过程中，开发商称该购房者的银行流水不够，要“花钱去办流水”。该客户要求退回1万元认购金未果。
也有购房者称，开发商销售人员承诺可以做“零首付”购房，缴纳6万元定金后并未介绍合同内容就催促签字盖章。在不知情的情况下签订了一份借款协议，向开发商分期借款来支付首付款。
第三重“暗雷”在于该行为存在一定“骗贷”嫌疑，购房者或要承担法律责任，后续隐患重重。
“从商品房销售的角度来看，部分零首付、低首付的方式是违规的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣对第一财经记者表示，早在2017年的《住房城乡建设部人民银行银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作》中，就明确规定严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。而从银行贷款的角度来说，如果真的是零首付，那就意味着根本不符合银行贷款以及放贷的标准。从某种程度上，可能存在违规骗取银行贷款的行为。
对于看似操盘者的开发商而言，零首付也有潜在的管理风险，并不一定是快速去化的良策。已有早期推出首付分期的开发商初食“恶果”。在采访中，华南某楼盘业内人员告诉记者，该楼盘2022年开始进行首付分期，购房者仅需缴纳5%的首付即可上车，剩余首付可以缓缴一年。但2023年正式网签阶段时，由于该地块房价普遍下滑，跌幅超过缴纳的定金，有客户选择提前放弃定金“跑路”。该开发商只能给出400元/平方米的留客优惠。
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