新城悦服务：关联方应收款增加20%，回款速度没有好转的迹象

8月29日，由富豪王振华控制的物业服务公司新城悦服务（01755.HK）召开2024年中期业绩沟通会，董事会主席兼首席执行官戚小明、首席财务官陈妮娜、首席战略官尤建峰出席会议。

会上，陈妮娜介绍，上半年关联方应收款增加20%，但回款速度没有好转的迹象。在谈到业务聚焦时，戚小明表示，新城悦服务在管项目中进入到的城市从原先的200个降至165个；上半年拓展量比去年同期下降，大概完成1000万平方米。

具体运营方面，期内，公司实现营业收入27.7亿元，同比增加3.3%。其中，物业管理服务收入19.08亿元，同比增加12.6%；社区增值服务6.46亿元，同比下降8.8%；开发商增值服务2.17亿元，同比下降22.3%。

利润方面，上半年，新城悦实现毛利7.53亿元，同比增加5.0%；毛利率为约27.2%，较2023年同期的26.8%相比增加0.4个百分点。其中，物业管理服务的毛利为4.71亿元，同比增加12.6%，毛利率为约24.7%。开发商增值服务的毛利为约4840万元，同比下降约18.1%，毛利率为约22.3%。

期内，新城悦服务实现利润约3.32亿元，较2023年同期的3.34亿元下降约0.4%；本公司拥有人应占利润为3.02亿元，较2023年同期上升约2.7%；净利润率为约12.0%，较2023年同期下降0.4个百分点。

关联方应收款增加20%，回款速度没有好转的迹象

截至6月底，新城悦服务的贸易应收款为22.87亿元，较上年同期的17.97亿元增加27.25%。贸易应收款项主要来自按包干制进行管理的物业管理服务及增值服务。按包干制的物业管理服务的收入乃根据相关物业服务协议的条款收取。业主于提供服务后支付到期的物业管理服务收入。

关联方应收款增加约20%，陈妮娜解释，这和行业有关，工程完工结算完成，应收款随之增加，回款速度却没有好转的迹象。目前，公司正在积极协调，希望通过一些化债的方式，解决应收款余额的持续增长。

陈妮娜同时表示，第三方的应收款同比是增长35%左右，这里面会有一些季节性原因，业主通常集中在年底或者后半年缴纳物业费；也会受一些宏观因素影响，企业类的客户在今年续约时，会对付款的商务条款进行调整，导致付款周期延长，公司应收款有一定的增长。

陈妮娜表示，公司短期盈利能力承压，企业类客户的毛利率存在下降的压力；房产行业下行，新增交付的住宅物业质量下降，使得公司管理的存量项目和增量项目的结构占比发生变化，公司管理的存量项目的比重加大，整体毛利存下降压力。

有些业委会有一些不切实际的需求，下半年拓展量下降

新城悦服务称，上半年房地产市场仍旧疲软，较难激发出与之相关的业务需求，所以公司的开发商增值服务收入在报告期内进一步减少。原先单独披露的智能园区服务，由于同样是和开发商高度关联的业务，已经将其并入开发商增值服务中。

新城悦服务同时表示，过往公司偏好于向新建设完成的项目提供服务，然而近年由于房地产及其他经济领域方面的变化，此类新建设完成项目的市场机会较少，且项目经营结果的不确定性有所上升，公司调整策略，着手将部分精力投入存量住宅市场，存量的住宅项目有相对稳定的物业管理费收缴率。

对于存量物业的拓展，尤建峰表示，希望稳健地拓展存量，但是要特别控制带资入场的金额和比例，不要一味地去迎合业主、业委会的需求，要理性地让业主看到长期的利益所在。以能够解决现场的问题为主，而不是以给项目带来多少钱的逻辑去和业委会沟通。

上半年，公司新获取的项目数量较以往有所下降，公司深知转型无法一蹴而就，新获取的业务量不可能在短时间内达到过往的水平，不过对于未来的拓展有十足信心，因为整个存量市场足够庞大，任何时候开始参与都有充足的机会。

尤建峰同时介绍，公司有退出部分低效项目。过去几年，有一些企业大规模地采用带资、垫资做托盘，导致有些业委会对自己的项目有一些不切实际的需求，有些算不过来账的，会主动撤场。

戚小明表示，经济下行，房地产市场恢复比较慢，导致增量缩减，竞争从增量转向存量，目前的客户更加理性。市场正在逐步的规范和完善，过去一哄而上，盲目报价、带资、垫资等竞争行为，正在改善。

业绩会上，戚小明也表示，在管项目中进入到的城市从原先的200个降至165个，公司管理项目的单价呈现提升趋势。上半年拓展量比去年同期下降，大概完成1000万平方米。