第一证券:股票杠杆优选优配网-招商蛇口：上半年净利润同比下降34%，实现签约销售金额1009亿元

8月30日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SZ）发布2024年半年度报告。

今年上半年，招商蛇口营业收入512.72亿元，同比减少0.33%；归属于上市公司股东的净利润14.17亿元，同比减少34.17%；经营活动产生的现金流量净额12.877亿元，同比减少95.14%。

报告期末，招商蛇口持有货币资金827.98亿元，公司剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，较2023年末降低3.34个百分点。

对于净利润下降，招商蛇口表示，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。房地产项目销售回款同比减少使得经营活动产生的现金流量净额同比下降95.14%。

2024年1-6月，招商蛇口累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1009.52亿元。上半年销售权益比为65%，同比提升了9个百分点。上半年公司新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点。

受房地产项目结转地区结构变动影响，江南区域、华西区域、华南区域营业收入同比变动较大。江南区域营业收入191.63亿元，同比增长101.67%；华西和华南区域营业收入均在81.7亿元左右，同比分别减少41.54%和21.94%。

招商蛇口坚持以销定投、轻重并举，上半年，该公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.13万平方米，总地价146.14亿元，公司需支付地价为99.97亿元，在“核心10城”的投资金额占比达86%；获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平方米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平方米。

上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%。该公司开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。

报告期内，该公司新入市7个长租公寓、2个产业园、1个集中商业和1个酒店。

管理范围内的产业园在营主要项目34个，总经营建筑面积约252万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约66万平方米。2024上半年，该公司产业园运营收入实现5.72亿元，开业三年以上项目出租率达88%。

报告期末，招商蛇口管理范围内的集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约215万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约296万平方米。上半年，该公司集中商业运营收入为8.38亿元，开业三年以上项目出租率90%。新开业三亚崖州招商花园里，开业招商率达90%，全场品牌崖州区首店率达99%。

报告期末，招商蛇口管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约133万平方米，房源总数3.24万间；建设期项目规划建筑面积约83万平方米。长租公寓业务运营收入为6.29亿元，开业1年以上公寓出租率达90%。上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7个项目，新增房2898间；其中深圳壹栈仕林臻邸项目，开业3个月时点出租率已达100%。

报告期内，公司大体量项目壹间槟榔园分批完成房源升级改造，改造房源入市两个月内出租率已达95%。此外，该公司写字楼实现运营收入6.50亿元，开业三年以上项目出租率80%。公司酒店业务实现运营收入为4.96亿元。报告期内新开业1个三亚崖州湾馨乐庭酒店，新增客房数133间，开业当月入住率100%，

此外，邮轮板块的收入含蛇口邮轮母港运营、湾区观光游、湾区水上客运、邮轮运营等业务收入，2024年上半年邮轮板块整体收入约3.30亿元。招商邮轮上半年共接待旅客261万人次，同比增长12%。其中，邮轮港口业务方面，推进跨境直升机项目建设，实现“直升机+客船+客机”多式联运接驳通航，全球首条eVTOL跨城跨湾航线首次试飞成功。国际邮轮业务方面，顺利完成3.23和4.18环球邮轮“太平洋世界”号访问蛇口邮轮母港共5515人次的保障，“亚洲旗舰”MSC荣耀号6月29日在蛇口邮轮母港正式首航。