机构：前三季度住宅用地出让金降幅超四成，上海、杭州土拍维持热度

10月4日，中指研究院发布《2024年三季度中国房地产市场总结与趋势展望》，报告显示，今年以来，全国土地市场延续低温运行态势。前三季度300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，出让金降幅超四成，房企拿地仍聚焦上海、杭州等热点城市优质板块。

根据中指研究院统计，2024年1-9月，TOP100企业拿地总额5324亿元，同比下降38.1%，受上年低基数影响，相较1-8月降幅收窄1.9个百分点。2024年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅超四成，三季度同比降幅略有收窄。土拍方面，房企拿地战线收缩下，仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，但底价出让仍是多数城市土拍常态，前三季度300城成交楼面均价同比下降13.3%，溢价率较去年同期下降0.7个百分点，拿地企业仍集中在央国企和地方国资。

从各线城市情况看，住宅用地推出、成交规模同比均下降，土地出让金降幅均在四成以上。根据中指数据，2024年前三季度，一线城市住宅用地推出面积同比降幅超五成，其中上海同比降幅在六成以上；二线、三四线城市受供应端及房企投资信心持续偏弱影响，推出、成交指标同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅均超四成。成交楼面均价方面，一线城市同比上涨10.8%，二线、三四线城市同比分别下跌16.0%、12.8%，部分城市优质地块拍出较高溢价，而多数城市或郊区土拍情绪仍较低。

土地出让金方面，根据中指数据，2024年1-8月全国土地出让金收入超30亿元的城市共97个（峰值2020年210个），其中75个城市出让金收入较过去5年同期峰值下降超50%。此外，土地成交城市集中度进一步提升。根据中指数据，2024年1-9月，住宅用地出让金TOP10、TOP20城市占全国出让金的比重较2023年全年均有所提升，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重近60%。

从中指研究院监测的22城竞拍热度来看，三季度房企拿地仍聚焦在上海、杭州等热点城市优质板块。数据显示，2024年前三季度，22城住宅用地溢价成交占比为28.3%，较去年同期回落12.4个百分点。三季度，22城住宅用地溢价成交占比为25.6%，较去年同期回落4.5个百分点。具体城市来看，上海、杭州土拍维持一定热度，杭州三季度出让宅地14宗，12宗溢价，其中9宗溢价率超20%，临平数字商贸城地块溢价率达59%；上海三季度出让宅地12宗，5宗溢价，静安曹家渡社区、徐汇斜土街道地块溢价率均超30%，其中徐汇斜土街道地块成交楼面价刷新全国最高单价纪录。成都、合肥、福州、南京部分地块房企举牌积极，成都三季度出让宅地23宗，9宗溢价，其中锦江柳江街道祝国寺地块成交溢价率达42%，但其余溢价地块溢价率均在10%以下；合肥、福州出让10宗地左右，均仅1宗地块溢价率超20%；南京三季度出让宅地55宗，也仅鼓楼凤凰街道地块溢价超20%，51宗底价成交。

拿地企业方面，央国企及地方国资仍是主力，民企拿地信心仍偏弱，房企投资信心改善依赖销售企稳。根据中指数据，2024年1-9月（截至9月26日），22城累计拿地金额中央国企占比47%，地方国资占比29%，两者合计达76%，是拿地绝对主力。具体来看，北京、广州、上海、深圳等地央国企占比居高位，而福州、郑州、无锡、沈阳等地，地方国资是拿地主力。仅少部分城市民企拿地金额占比较高，如杭州近两年民企拿地占比均在高位，滨江、建杭、兴耀等本地民企持续拿地，2024年1-9月，杭州民企拿地金额占比达52%。

报告指出，整体来看，2024年全国土地市场缩量态势尚未改变，房企拿地仍偏审慎，仅热点城市核心板块维持一定热度。短期来看，土拍环境持续宽松，政府在供地端及土拍政策调整上更加市场化，未来如果市场销售能够在政策带动下逐渐企稳，核心城市土拍情绪或将温和修复，同时结合中央强调“严控增量”来看，全国土地市场整体量价预计仍将处于低位。