界面新闻记者 |
48座商场集体出让，多起股权冻结，在商业地产领域，万达的一举一动都牵动着市场的神经。
近日，万达集团开启了近两年最大的一笔交易。据国家市场监督管理总局披露，万达集团将一次性出手旗下48座自持的万达广场，买家为太盟、腾讯、京东等“熟人”投资者。
此次出售涉及大连万达直接或间接持有的48个万达广场项目公司100%股权，市场预计交易金额高达500亿元。目前，该笔交易已获批准。
这场交易不仅对于万达集团十分重要，市场关注度也不断增高，“王健林再卖48座万达广场”等相关话题在5月26日冲上热搜，引发网友热议。
对于这场资产出售，万达集团相关人士向界面新闻表示，目前暂无更多信息可对外披露。
此次资产出售在业内看来，是万达最后的“断臂求生”。
一名民营房企内部人士告诉界面新闻，万达“断臂求生”缓解自身短期债务压力，虽然丧失了资产管理权，但保留了运营身份，通过管理费、租金分成方式分享后续收益，其本身20多年的商业经营经验也是接盘的投资者缺乏的核心能力。
“对于接盘的投资者来说，万达广场作为国内一线商业品牌，本身资产具有较高的区位优势及消费流量基础，其稳定的租金回报率，在当下的不稳定市场背景下，也是这些投资者看重的。”上述人士向界面新闻表示。
不过，500亿元资产迎来买家之后，王健林名下4.9亿股权被冻结的消息又传来，让这家商业地产巨头再陷入舆论中心。
500亿级资产迎来豪华阵容接盘
万达这次迎来了豪华接盘阵容，汇聚了保险、私募、科技互联网等多方势力。
国家市场监督管理总局信息显示，由太盟（珠海）管理咨询合伙企业（有限合伙）（下称“太盟珠海”）、高和丰德（北京）企业管理服务有限公司（下称“高和丰德”）、腾讯控股有限公司（下称“腾讯控股”）、北京市潘达商业管理有限公司（下称“京东潘达”）、阳光人寿保险股份有限公司（下称“阳光人寿”） 组成的合营企业，将收购万达旗下48家目标公司的全部股权。
这些买家中，除高和丰德外，其余均为万达的“熟人”。其中，腾讯控股、京东与万达的“缘分”可追溯至2018年。
当时，大连万达商管（此前为“万达商业”）正备战A股IPO，腾讯控股作为主发起方，联合苏宁易购、融创中国和京东以340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的14%股份。
在这340亿元的总投资额中，腾讯控股投资100亿元，持股比例为4.12%；京东投资50亿元，持股比例为2.06%。
腾讯对万达的投资还不止于此，在2023年7月，万达遭遇流动性危机之际，腾讯继续对万达伸出援手。彼时，上海儒意影视制作有限公司以22.62亿元的价格收购北京万达投资49%股权，而上海儒意背后控股大股东正是腾讯。
因此，此次腾讯再次参与到万达48座商场的收购交易中，无疑是对双方过往合作的延续与拓展，被业内视为其对万达的又一次“雪中送炭”。
阳光人寿与万达的合作也有一定历史。最近两年，万达面临债务压力不得不持续出售资产，接手方多为新华保险、阳光人寿、大家人寿等险资。据了解，仅阳光人寿就入手了至少6家万达广场。
私募公司太盟投资集团作为此次交易的主导方，亦并非首次与万达合作，已多次担当万达的“白衣骑士”角色。
2023年末，珠海万达商管多次冲刺港股未果，面对300亿元对赌压身，为缓解流动性压力，大连万达商管集团与太盟签订协议，即太盟将联合其他投资者对珠海万达商管进行再投资。
2024年，太盟、中信资本以及3家国际投资机构共同宣布，计划向大连新达盟投资约600亿元，以持有后者60%的股权，助力万达渡过对赌危机。
此次万达的接盘方新成员高和丰德，隶属于高和资本，是中国首支也是最大的人民币商业地产私募股权基金，早些年便开始运作国内商业地产私募基金收并购及运营业务。
具体到这次500亿级交易，据澎湃新闻报道，收购将通过专项基金平台完成，由太盟主导进行投资。太盟计划注资约50亿元认购基金次级份额，承担主要风险并获取超额收益；一些国有大行组成的银团将提供300亿元贷款授信，剩下的150亿元将通过夹层融资渠道募集，目的是吸引险资、产业基金等多元主体参与。
此外，收购的这48家目标公司分别涉及北京、广州、成都、杭州、南京、武汉等多个一二线城市的万达广场项目。
交易完成后，万达商管将继续负责这些商场的日常运营，但万达广场的所有权将彻底转移，交易预计将在2025年下半年正式交割。
业内普遍认为，此次交易回笼的500亿元资金将显著缓解大连万达集团的流动性压力。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉界面新闻，万达能够一次性卖掉48座商场，其实有些出乎意料，但也表明其资金压力大，能够获得庞大的资金回笼，对万达来说是好事，可为集团争取宝贵的喘息时间。
不过，也有声音认为，从长远来看，核心资产的大量流失，意味着未来稳定现金流的持续减少，万达的商业版图将遭受重创，其在商业地产领域的话语权也将被削弱。
王健林的商业帝国困局何解？
王健林，这位曾经的中国首富，近两年陷入了前所未有的困境，至今未解。
于是，王健林开启了“卖卖卖”模式。
在2024年出售了26座万达广场之后，今年1-2月份，位于宣城、铜陵、安阳、四平、扬州的5座万达广场，也被新华保险旗下的坤华股权投资先后收购。今年4月，万达又将万达酒店管理摆上货架，接盘方是同程旅行，代价为24.97亿元。
现阶段的万达究竟有多困难，需要不断“卖血求生”？ 中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，万达目前的核心问题是需要偿还债务，但其在化解债务问题时，还面对如何解开股权冻结、战投落地等相互缠绕的“连环锁”。
柏文喜向界面新闻表示，万达集团有息负债规模庞大，其还面临苏宁、融创、永辉超市等合作伙伴总计180亿元的债务仲裁。
债务方面，公开数据显示，截至2024年6月末，发行人万达合并口径有息负债1375.61亿元，其中一年内到期的有息负债302.69亿元，有息负债存量较大，一年内到期规模较高，存在一定的债务压力。
此外，据合并资产负债表显示，截至2024年6月底，大连万达商业货币资金为115.77亿元，流动资产合计1306.68亿元。短期借款39.07亿元，合同负债30.27亿元，应付账款103.03亿元，流动负债合计1159.67亿元。
更关键的是，融创、苏宁分别于2024年1月以及2024年10月，向中国国际经济贸易仲裁委员会提起对万达集团的仲裁。其中，融创要求万达支付95亿元的股份回购款，苏宁要求万达支付50.41亿元股份回购款。
此前万达相关人士透露，在仲裁案件审理期间，融创申请冻结了万达及相关公司的股权，这一举措对万达正在进行的600亿元股权重组也产生影响。截至目前，仲裁尚未有结果。
这也意味着，原计划于2024年第二季度完成的600亿元股权交割重组，时至今日仍在进行中。
困局未解，万达还不断经历股权冻结。
3月18日，北京万达文化产业集团新增1条股权冻结信息，被执行人为大连万达集团，冻结股权数额为80亿元，冻结期限为2025年3月18日至2028年3月17日，执行法院为河南省郑州市中级人民法院。
5月8日，王健林新增一起股权冻结，涉及大连万达商业管理集团股份有限公司约3亿元股权，冻结期限至2027年5月7日，执行法院为大连市西岗区人民法院。
此前，王健林所持的大连万达集团、大连合兴投资、万达体育、珠海万达锐驰等公司股权也已被冻结，累计冻结股权数额约4.9亿元。
面对如此艰难的现实处境，一个尖锐的问题摆在眼前，王健林还有多少资产可卖？尽管此次一次性抛售了48座万达广场，但万达手中仍握有大量资产。
“万达的核心资产是万达广场。”根据大连万达商管官网的信息显示，截至2024年年底，万达在全国开业513座万达广场（包括轻资产运营），商业运营总建筑面积7090万平方米。据市场测算，这500多座万达广场，估值超过8000亿元。
不过，在拟上市的平台珠海万达商管体系外，王健林只有140座左右万达广场可供变现，这或许也是在相继出售了数十座万达广场、万达酒店管理等资产之后，留给王健林最后的筹码。
在这场关乎生死存亡的突围战中，万达能否打破困局、逆风翻盘？至少，如今这500亿资金落地后可解万达的“燃眉之急”。
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