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界面新闻编辑 | 李慎
万科迎来本轮债务重组博弈中的关键突破。
1月21日，万科披露旗下一笔余额11亿元的公司债展期方案以92.11%的高同意率获得通过，这也是万科自2025年底陷入债券展期困境以来，首个成功落地的展期方案。
该笔债券为“21万科02”，是万科在2021年1月22日发行的公司债，主承销商为中信证券，债券余额为11亿元，票面利率为3.98%，为七年期债券，附有第五年末发行人赎回选择权及投资人回售选择权。
从资本市场反应来看，市场情绪得到了明显修复。当日午后，万科A股价快速拉升，涨幅一度超4.5%，截止收盘报5.01元；万科企业涨幅亦突破6%，最终收盘报3.68港元。
与此同时，万科多只境内债券价格同步回暖，此前跌至面值25%左右的“21万科04”“21万科06”等债券，报价也均出现不同程度回升。
“此次议案提供了多种方案满足了不同债券持有人诉求。既有现金兑付又有增信担保，措施切实可行，体现出了诚意，所以债权人同意比例高。”谈及此次展期成功的原因，中指研究院企业研究总监刘水在接受界面新闻采访时指出。
具体来看展期方案，据万科方面披露，这次会议审议了五个议案，最终公司补充提出的本金首付四成、其余展期一年、小额兑付及应收款增信的议案四获得通过。而另一个补充议案，宽限期延长至60个交易日、小额兑付及首期付5%本金的同意票比例仅为33.33%，未能获得足够支持。
根据此次通过的议案四，万科将对回售部分债券本金先行兑付40%，剩余60%展期至2027年1月22日。具体安排为，回售部分债券本金的40%将于2026年1月30日兑付，展期的60%则将在一年后的2027年1月22日进行兑付。
在固定兑付安排上，万科将实施不超过10万元的兑付，满足了众多小额债券持有人回收流动性的诉求。
同时，为确保债券持有人利益，万科提供了一定程度的增信措施，这也是此轮展期谈判的核心突破点之一。
此前两笔中票虽也提出应收款质押增信，但市场对质押资产的质量与可执行性存疑，而“21万科02”明确将万科对武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司的应收款项作为质押物，并承诺60个工作日内完成全部增信手续。
这种“现金+展期+增信”的组合拳，平衡了各方利益，成为方案高票通过的技术基础。
对万科而言，这笔11亿元债券的展期，将提供十分宝贵的流动性喘息空间。财报数据显示，截至2025年三季度末，万科现金及现金等价物仅603.88亿元，而短期借款及一年内到期非流动负债高达1514亿元，资金缺口超900亿元。
若“21万科02”未能展期，万科需在1月22日兑付全部回售本金及利息，将进一步加剧其现金紧张局面。此次展期将60%本金（约6.6亿元）的兑付压力延后至2027年1月，同时通过前置兑付40%本金（约4.4亿元）的安排，平衡了现金支出与债权人诉求，为其资产处置、融资拓展争取了时间窗口。
更为重要的是，该方案为万科后续57亿元中票的谈判提供了“样板”效应。
“此次展期是‘以时间换空间’，通过展期的方式把当前的一些债务问题稍微往后挪，为企业发展赢得了更广阔的空间，同时也对万科后续与债权人的博弈带来了一些积极的启示。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受界面新闻采访时指出。
除此次成功展期的“21万科02”外，“22万科MTN004”宽限期将于1月28日届满，“22万科MTN005”宽限期也将在2月份到期，两笔中票合计57亿元，展期谈判都仍在进行中。
此前在1月15日，这两笔中票也补充提交了与“21万科02”类似的议案，持有人会议表决截止日均为2026年1月26日。目前有部分业内人士预测，类似议案大概率也将获得债权人表决通过。
“债券展期，当前情况下很重要的是要有增信担保措施，否则债权人很难同意展期。近几年，全国房地产价格深度下跌，很多项目出现资不抵债，或者难有较好的收益。”刘水对界面新闻表示。“接下来，万科能否提供足够多的有效资产作为增信担保，将是未来债券展期过程中的重要考验。”
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