保利发展控股 IC 资料图
8月19日，保利发展控股集团股份有限公司（保利发展，600048.SH）发布2024年半年度报告。
报告期内，保利发展营业总收入1392亿元，同比增长1.6%；公司毛利率16.0%，利润总额141亿元，同比下降28.7%；同时受结算权益比下降的影响，归母净利润74亿元，同比下降39.3%。上半年，保利发展共计交付7.3万套住房，同时实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，实现签约面积954.25万平方米。上半年销售权益比77%，较去年提升9个百分点；权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅。
报告期末，该公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22；经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元，主要因公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元。预计随着以前年度地价支付完毕，该公司经营活动现金流将持续改善。
保利发展表示，面对市场的快速下行，公司积极调整销售策略，把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，一方面积极加大推货力度，二季度推货1254亿元，比一季度增长181%。另一方面，公司根据政策热点，加强综合去化举措。二季度三个主要节假日（清明节、劳动节、端午节）日均认购近20亿元，同比提升23%。二季度共实现销售金额1104亿元，比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。
上半年，该公司市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。同时，38个核心城市销售贡献同比提升2个百分点至89%。报告期内，38个核心城市中，32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。
在融资方面，今年上半年，保利发展实现新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元；直接融资199亿元，占新增融资的21%。新增融资的平均成本较2023年下降21 BP至2.93%；截至6月底，该公司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。其中，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。截至报告披露日，保利发展已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案。
半年报显示，受二季度销售占比高、当期回笼周期短的影响，保利发展报告期内累计实现回笼金额1466亿元，回笼率84.6%，随着银行按揭的持续放款，全年签约回笼率有望稳步提升。报告期末，该公司现金余额1464亿元，占总资产10%以上；此外，公司并表口径已售待回笼资金（含销项税）1033亿元。
保利发展表示，上半年，在38个核心城市土地（住宅）推出建筑面积和成交面积分别同比下降42%和35%的背景下，其主动调整投资节奏，优中选优，在保证新增项目税前成本利润率水平不下降的情况下，择机补充土地资源。报告期内，公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。新获取项目中，其中3个项目已经开盘，北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期项目首次开盘认购约20亿元。
报告期内，保利发展土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%。核心38城面积储备占比约七成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%；对于未开工存量土地资源，公司正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。
截至报告期末，保利物业合同管理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米；实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。第三方在管面积达到4.91亿平方米，占比达64.9%，实现第三方物管收入23.18亿元，同比增长17.7%。其中，公共服务优势进一步加强，公共服务在管面积4.22亿平方米，物业管理收入14.35亿元，同比增长17.2%。在资产经营方面，公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。在资产回报率和运营规模双重提升下，上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。
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