刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化

　　9月13日，2024中国楼宇经济北京论坛在中国国际服务贸易交易会上隆重举办。论坛由世界贸易网点联盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库共同主办，中国城区高质量发展合作联盟协办，来自全国的楼宇经济专家大咖、典型城区和知名企业代表齐聚北京，聚焦“失衡与重构”主题，共话城市城区转型发展新逻辑和楼宇经济创新发展新模式。

　　苏州工业园区城市重建公司副总经理刘海霞出席并演讲。以下为演讲是实录：

　　各位企业家朋友们，大家下午好！我来自苏州工业园区，我带来的案例是苏州工业园区去年5月份交付的一个项目，阳澄数谷。

　　苏州是大陆最宜居的城市第一位，规模以上工业总产值第二位，科创板上市企业数地三位，外贸进出口总额第四位，地方财政收入第五位，地区生产总值第六位。

　　今天讲楼宇，苏州工业园区的楼宇在全国非常有代表性，既不商业也不文化，它是以产业为背景，我们的服务业70%是生产型服务业，这是比较硬核的，注定了后续在楼宇发展中的特点。

　　我所在的城市重建苏州工业园区管委会下属一级国资已经成立了20年，所从事的业务是产城融合，最早是农村变城市，新城280平方公里，到现在为止，苏州园区已经没有农村了，整理土地21平方公里，盘活土地12000亩，我们在这个城市新建的过程中，参与了城市开发建设530多个项目，造城中所有看到看不到的基础设施，和各种形态的楼宇，学校医院城市的配套，我们都建设过。

　　近几年，城市发展到第30年的时候，在过去8年的时间里，我们慢慢转向城市产业的运营，开始做城市的微更新，做产城融合相关的工作。

　　我们金鸡湖的湖东湖西，这是我们的两个CBD，虽然产业这么强，经济贡献这么重要的城市，它的CBD其实不厚，最繁荣的地方也就这样。

　　阳澄数谷项目，在2014年的时候，位置在金鸡湖北侧，区位非常好，相当于北京的二环北面，但是非常破落，这是卫星图显示的，这是当初拍的照片，我们用八年时间腾退了130家企业，整理出来一块一平方公里的土地，当时是1.0版，做了正式的公示，后续城市能级在逐渐升级，有领导说可以做的更高一点，2.0版，容积率也在提升，第一次提到生产型服务业，产业的定位上做了一次升级，一直到现在，五年前重新定义做3.0版的阳澄数谷，容积率达到3.0-4.5的高度，如果是一个制造企业注册在这里没有问题，但是容积率高了以后，在这里所有办公的形态还是以研发办公为主，这是我们现在的规划。

　　阳澄数谷目标打造一流数字经济创新街区，整体规划打造220万方超大规模的数字经济产业集群。

　　阳澄数谷的南岸新地在首开去，一期去年6月份交付，一二期加起来46万方，二期26万方在半年以后交付。

　　简要提几点，我们的逻辑非常丰厚，它不是传统的办公楼，是产业创新的街区，五年前我们做了一个清晰的产业定位，我们在招标的时候，收到的标书大多数还是这个样子，可能更像银泰的作品，大的综合体下面有大的盒子，配着比较繁华的商业，比较高端的写字楼，这给我们带来很大的困扰，在我们的脑图里，我们想要的产业街区不是这样的，我们希望它是一个楼群，最后筛选到并且在逐步优化的是这样，这个区域，按照传统的CBD，包括北京CBD区域里，这是四个摩天大楼，二期是6个摩天大楼，最初的规划也是这样的，我们再做方案整合的时候，把这几地块打通，形成了街区的概念。

　　我们主打的概念是新经济基础建设、产业赋能空间、城市活力场景、创集聚、多维生态服务。

　　为了让大家更直观的了解，我们打造的空间和传统写字楼的区别，有一个小视频，在公共空间里，它的形态是这样子。传统的大堂是比较气派的，我们这里表达的是多元融合的，（20都可以在这里很轻松的融合，这就是把传统大堂打开，高度混合的概念。

　　在这里工作、生活、艺术、体验、兴趣、创业、就业、朋友的交互，事业伙伴的交互，周末家庭的交互，都可以在这里很轻快的发生。

　　匡会长去年看到我们这个消息，到现场去看，也特别邀约我们来做简短的分享，那次他去的时候我没有在，正好在日本，看综合写字楼的项目，推荐大家看看东京的一些楼宇已经发生裂变了，如果还困在1.0版本的结构和思维，东京已经开始做CBD区域的更新，它的更新不仅是跟TUD的连通，不仅是空间的整合，是工作生活产业多种业态的整合，我们想打造的也是这样的，进去以后很多研发、论坛，在那儿热热闹闹的发生，跟地铁、商业也无缝衔接。

　　第二，不是以建筑为核心，是以人为中心。中国经济开放30年，我们出生看到的城市就应该是这样，高楼林立，非常漂亮非常大气，甚至是全球的知名建筑师打造的地标建筑，我们已经走过了这个阶段，现在追求的不仅仅是建筑本身，建筑带来的人居对建筑本身非常有挑战，我们现在打造的街区是以人为核心，以人在这里发生的场景定位，我需要的建筑应该是什么样子的。

　　这是一期，也有商业，我们昨天看了朝外，年轻人的风格跟我们南岸的风格非常对标，但是我们体量和经验有限，在前期呈现的远没有朝外这个项目影响力那么大，但是他是我们对标的，我们非常欣喜的看到在首都有年轻人聚集的区域，无论是外面的建筑，内装，就像朝外，就是很轻的内容，而且是需要内容来填充引领，以内容打动年轻人的消费和聚集的场地。这是室外，年轻时尚的运动，利用高架下废弃的防护，我们可以办全国蹦道的锦标赛，把年轻力和主张放在我们产业里，把产业社区和先期配套做了激活。

　　第三，首要不是做载体租赁，昨天的晚宴分享中无一不被大幅的空置所困扰，但是不像大都市这样的背景下，从定位开始，从拿着图纸招商开始，我一直跟团队小伙伴讲不要推销我的楼，，产业的特性怎么样，人群怎么样，对空间的需求怎么样，三分之一的设计持续在优化空间，一直到精装、软装、场景的设置，然后三分之一的时间才跟客户介绍是不是匹配，即使到现在，我依然跟同事说不要劝大家签合同，而是讲好生态，看是不是匹配，除了空间还能给企业赋能，这是我们对标的客户。这是我们这几年坚持的很多做法和逻辑，包括交付了一年多的时间里，除了全国各地有一百多场接待，还有一百多场产业活动。

　　这是我们各种类型的产业活动，我们做产城融合，不止这一个项目，我们还有制造业、半导体、低空经济、高端装备制造，都是旧改的产业园，打造产业园的逻辑和定位手法比较一致，除了硬核的集成电路、工业互联，跨境贸易等，我们还有文化体育音乐等方面的活动，我们的目标不是哄好企业老板，而是哄好企业老板的团队。

　　工业互联、智能网联、，拿集成电路，集成电路产业在2023年刚刚发布的全球集成电路协会发布的中国大陆50强企业，也是集成电路的创新集聚度以及发展潜力，我们这个园区排名第一，是高品质的园区，在数字贸易中，现在和地空一体，跨境电商作为一个战略产业，也是新质生产力的产业方向，落在了阳澄数谷，如果跟集成电路、高端，跨境电商是现在为止做产业最拿不出手的，市委书记来了说我们要做这个，三年要达到一个机制，最核心的任务落在我们这个项目上，全市的手法也是打造特色产业园，在产业生态，供应链、物流、营销，技术平台构建，，等方面快速打造生态。

　　同时借助苏州市的力量，让苏州市创新发展中心、专班、人才发展基地，这是我们现场的图片，跨境电商选品中心已经出圈了。

　　半年前我接待一个，你是不是可以到我们这儿来，他说我要的不是这个，你可以不给我提供这么好的东西，我要做跨境，你要告诉我怎么做独立站，怎么帮助我把一年数亿的产品卖到全球，我要做全国的珠宝平台，谁能指导我这件事，这句话给我很大的提醒，很高的要求，原来我们曾经沉淀了那么多年的经验和引以为傲的展示在新的产业领域里完全不对等，在重新打造跨境电商生态的时候要做什么，经过半年时间，上个月苏州园区第一次跨境电商大会在产业园里展开的时候，我又请他来，他说震撼到了，基于原来创新街区的理念，有幸承接这个任务，有这样的资源平台，在这里快速形成了跨境电商的高端集聚区。

　　为什么要快速罗列一些数据，有些地方国资坐拥政府得天独厚的资源，和市场化不太一样，通过这个数据，不光有资源，而且在这个资源上靠我们的产品力，能达到这样的数据沉淀，达到这样产业高度的集聚，需要更多创新思维和底层逻辑支撑，我们既有资源也有机会同样有挑战。

　　南岸新地，阳澄数谷220万整个大的街区，我们将实现跨越式的发展。

　　如果我们之前做的每一个楼宇是一棵树，现在打造的街区是一个生态的丛林，欢迎大家关注阳澄数谷，欢迎大家来到苏州工业园区！

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